Definicja działalności gospodarczej według ustawy o PIT i ustawy VAT
Między definicją działalności gospodarczej dla celów VAT a definicją działalności gospodarczej dla celów podatku dochodowego są istotne różnice.
- Osoba wynajmująca nieruchomość nie jest uznawana za przedsiębiorcę według przepisów ustawy o PIT i może rozliczać tzw. najem prywatny.
- Na podstawie ustawy o VAT najem nieruchomości to świadczenia usług w ramach działalności gospodarczej, nawet jeżeli dotyczy prywatnego majątku.
Zwolnienie podmiotowe z podatku VAT
Na mocy art. 113 ust. 1 ustawa o VAT zwalnia od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł.
Dyrektor KIS wyjaśnił w interpretacji z 3 listopada 2023 r. (nr 0114-KDIP1-3.4012.470.2023.2.AMA), że usługa najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie ma znaczenia, że jest to najem prywatny. Na gruncie przepisów ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje bowiem czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (w tym przypadku lokali mieszkalnych) w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Do obrotu z działalności gospodarczej przedsiębiorca zobowiązany jest dodać obroty zarówno z najmu lokalu na cele mieszkalne, jak i lokalu na cele gospodarcze i obrotu z najmu np. działki gruntu.
Zasady obliczania limitu 200 000 zł VAT a zwolnienie przedmiotowe
Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o VAT do limitu 200 000 zł należy wliczyć niektóre czynności, które są przedmiotowo zwolnione z VAT.
Warunkiem jest, że do limitu nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
a. transakcji związanych z nieruchomościami,
b. usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
c. usług ubezpieczeniowych
– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
Oznacza to, że przedsiębiorcy, którzy prowadzą działalność gospodarczą i korzystają z podmiotowego zwolnienia z VAT (obroty nie przekraczają 200 000 zł), a jednocześnie uzyskują przychody z najmu nieruchomości, do limitu muszą zaliczyć obrót z działalności gospodarczej i z najmu.
Czy najem nieruchomości jest transakcją pomocniczą?
Pamiętajmy, że do limitu 200.000 zł nie wlicza się odpłatnego świadczenia usług, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
Transakcje pomocnicze to transakcje incydentalne, poboczne, dodatkowe, uzupełniające wspomagające.
W interpretacjach podatkowych i wyrokach sądowych organy podatkowe i sądy wyjaśniają, że transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, ile raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.
W interpretacji indywidualnej o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.161.2024.2.KP z 9 maja 2024 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że prowadzoną przez podatnika działalności gospodarczej w zakresie usługi najmu przedmiotowego lokalu nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Jest to – jak jednoznacznie wynika z przedstawionego opisu sprawy, obok działalności w zakresie sprzedaży internetowego handlu odzieżą oraz akcesoriami sportowymi, drugi rodzaj wykonywanej przez podatnika na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, działalności gospodarczej.
W konsekwencji należy stwierdzić, że wartość świadczonych przez podatnika usług najmu lokalu (wraz ze wszystkimi pobieranymi od najemcy opłatami), stanowiących odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej w tym zakresie przez podatnika działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, każdorazowo podlega / podlegała / będzie podlegać wliczeniu do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.
