Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji podatkowej uznał:
- Stanowisko podatnika, że sprzedaż nieruchomości jest czynnością nieopodatkowaną VAT, za nieprawidłowe.
- Że przy sprzedaży nieruchomości sprzedawany jest majątek wykorzystywany w całości przez podatnika w działalności gospodarczej, zatem nieruchomość nie jest sprzedawana jako majątek osobisty, lecz jako majątek działalności gospodarczej, co podlega opodatkowaniu VAT.
Sprzedaż nieruchomości, jako czynność podlegająca opodatkowaniu, może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, który przewiduje zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy:
- Dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
- Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
W oparciu o powyższy przepis kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania jest określenie momentu pierwszego zasiedlenia i okresu, jaki upłynął od tego momentu. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się:
- Oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.
- Rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.
- Wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
28 lutego 2019 roku Pani Celina Kozak zakończyła najem nieruchomości, a od 1 marca 2019 rozpoczęła jej użytkowanie na potrzeby własne. Sprzedaż nieruchomości zaplanowano na 16 września 2023. W tej sytuacji od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata (termin ten minął w kwietniu 2021), a ponadto nie poniesiono nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej budynku. Spełnione są zatem warunki zwolnienia z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Przez ulepszenie środków trwałych rozumie się w szczególności:
- Przebudowę, czyli zmianę (poprawę) istniejącego stanu środków trwałych na inny.
- Rozbudowę, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, zwłaszcza budynków i budowli, linii technologicznych itp.
- Rekonstrukcję, czyli odtworzenie zużytych całkowicie lub częściowo składników majątku.
- Adaptację, czyli przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż pierwotnie przeznaczony lub nadanie mu nowych cech użytkowych.
Sprzedaż gruntu, na którym znajduje się budynek, również korzysta ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Ustawodawca przewiduje także drugie zwolnienie z VAT dla sprzedaży nieruchomości, zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Ze zwolnienia można skorzystać, jeśli spełnione są dwa warunki:
- Sprzedawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy zakupie nieruchomości.
- Sprzedawca nie poniósł wydatków na ulepszenie nieruchomości, które uprawniałyby do odliczenia VAT, a jeśli poniósł, to były one niższe niż 30% wartości początkowej obiektów.
W takim przypadku nie obowiązuje wymóg pierwszego zasiedlenia ani okresu 2 lat.
