W rozumieniu ustawy o PIT najem nieruchomości dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako najem prywatny stanowiący odrębne źródło przychodów. To podatnik decyduje o kwalifikacji podatkowej przychodów osiąganych z najmu.
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (czyli najmu prywatnego), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
W uchwale z dnia 24 maja 2021 r. sygn. II FPS 1/21, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że w przypadku przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy albo umów o podobnym charakterze, o ile nie dotyczą składników majątku związanych z wykonywaniem działalności gospodarczej, należy je kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
Jeżeli podatnik:
- nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,
- nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,
- nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje,
to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.
Od 2024 roku najem prywatny należy rozliczać w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych bez możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu.
Najem prywatny rozliczany ryczałtem o stawce 8,5%.
Natomiast najem w ramach działalności gospodarczej można rozliczać na zasadach ogólnych, podatku liniowym lub ryczałcie.
Podatek VAT przy najmie prywatnym
Przy najmie prywatnym podatnik musi pamiętać, że na gruncie ustawy o VAT, najem prywatny spełnia definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywany w sposób ciągły i do celów zarobkowych. Zatem nie ma tutaj znaczenia to, czy będzie on prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy też jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.
Zwolnienie przedmiotowe z podatku VAT przy najmie prywatnym
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwolnienie z podatku dotyczy usług najmu prywatnego wyłącznie lokali mieszkalnych.
Zwolnienie podmiotowe z podatku VAT przy najmie prywatnym
W przypadku najmu nieruchomości komercyjnej (lokalu użytkowego) najmem prywatny będzie zwolniony z podatku VAT na podstawie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Zwalnia się od podatku (VAT) sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
Obliczanie limitu VAT
WAŻNE! Każdy obrót uzyskany z tytułu czynszu, najmu (w tym także z tzw. najmu prywatnego lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, który jest zwolniony z VAT bez względu na uzyskaną kwotę obrotu), należy uwzględniać przy obliczaniu limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT.
